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社論－臨渴掘井，不亦晚乎？

2010-03-08 工商時報

　「臨渴掘井」這個成語，一般認為最早出自黃帝內經素問卷一之四氣調神大論：「夫病已成而後藥之，亂已成而後治之，譬猶渴而穿井，鬥而鑄錐，不亦晚乎！」深切提醒人們應對可能危及個人健康或社會安定的任何問題，都應及早規劃防範。檢視現狀，對於近年來不動產價格的快速飆漲，我們認為政府相關部會宜儘快妥籌對策，以免發生不動產泡沫破滅的危機。

　造成全球經濟大幅衰退的2008年金融海嘯，大家應該記憶猶新。雖然這場大災難表面上是源自金融衍生性商品的過度槓桿化，然而更根本的原因在於這些高度槓桿化的金融衍生性商品裡面包含「有毒」的資產。所謂有毒資產是指有問題的次級房貸，而有問題的次級房貸，或所謂的「次級房貸風暴」之所以產生，則是源自美國不動產價格泡沫的破裂。因此，若不願再重蹈覆轍，防範不動產價格泡沫化應是各國政府痛定思痛後的首要施政課題。

　然而，在金融海嘯肆虐時，為了使全球經濟不致陷入1930年代的大恐慌，全球各主要國家政府無不卯足全力救市，不約而同地採取擴張的財政政策與寬鬆的貨幣政策。表面上全球經濟在2009年第2季之後，紛紛呈現復甦的景象。但諷刺的是，擴張的財政政策造成了某些原本財政紀律不佳的國家，例如冰島、希臘、葡萄牙、西班牙等，面臨主權債信危機；而寬鬆的貨幣政策與過度偏低的利率，則使全球主要股市在2009年迅速地回升到2008年金融海嘯前的水準；同時供給缺乏價格彈性的不動產、大宗物資、原油、黃金等商品之價格也大幅回升，其中尤以原本具抗跌性的不動產，在氾濫的資金潮推波助瀾下，更是大幅飆漲。此種飆漲現象，在金融海嘯中受傷相對較輕的亞洲新興國家，尤其顯著。

　台海兩岸的各主要城市，不動產價格飆漲的情況已經讓學者、專家紛紛提出警告。在大陸方面，目前已經採行的各種具體行動，包括提升存款準備率兩碼、抑制投機性購房、擴大差別化信貸、增加中低價位房之用地供應等。這些措施在本質上包含「全面性收縮信用」（提升存款準備率兩碼）、「選擇性信用管制」（抑制投機性購房、擴大差別化信貸）等不動產需求面的壓抑，以及以增加中低價位房之用地供應，提供不動產供給面的擴張。抑制需求與提升供給雙管齊下，對於不動產價格的平抑，應有其實質上的幫助。

　在台灣方面，政府正積極規劃以機場捷運沿線（A7體育大學站）附近的土地，提供平價住宅，這是以增加供給來降低價格的正確措施，值得肯定。然而，行政院下令全面停止國有精華地的標售，則是減少土地供給的行為，從經濟學基本的供需理論觀之，任何減少供給的措施都會使價格更為提高，此措施顯然並不足取。以台灣都會區土地供給極其有限的情況下，要平抑不動產價格、防範泡沫化危機，在供給面上能採行的對策實在有限，根本之道應在於需求面的抑制。

　在需求面的抑制上，我們認為以目前景氣仍呈「金融過熱」、「產業稍冷」、「就業偏低」的複雜局面，若採取諸如提高利率、提高存款準備率等全面性的緊縮貨幣政策，恐怕對實質經濟面會造成相當不利的影響。然而，銀行業方面由於資金氾濫，在資金去化不易的情勢下，容易從事較多的不動產相關貸放，從而間接地推升不動產的價格，以致提高不動產泡沫化的風險；保險業方面則因缺少長期投資標的（例如長年期政府公債），以致將過剩資金用於不動產投資，不但直接推升不動產價格，更提高不動產價格泡沫化的危機。因此，表面上看來銀行業與保險業是這一波不動產價格飆漲的間接或直接推手，但二者卻都是無可奈何的推手。

　因此，政府相關部門應該協調合作，不宜任憑此現象持續下去。首先，我們希望財政部對於政府所需的的資金，尤其是較長期的公共建設資金，不再採「以短支長」的方式融通，而盡可能以發行長年期公債籌資，一則讓保險業不致把資金過度集中於不動產投資，而可以將部分資金轉為公債投資，減少不動產泡沫化的風險，並可以讓長短期資金利率的殖利率曲線（yield curve）得以建立，使我國資金市場指標更加健全。

　其次，我們也建議中央銀行採行「選擇性信用管制」，例如限制或禁止銀行辦理空地貸款（避免業者養地炒作）；限制豪宅貸款的最高成數；限制個別銀行不動產授信占其全部授信的比重；銀行對於名下已經有兩戶以上不動產者，新增之不動產授信不得超過一定成數；限制不動產價格過熱地區之不動產授信不得超過一定成數…等。我們期盼打擊外匯炒作績效卓著的6A總裁彭淮南，在防制不動產價格泡沫化方面，也能有令人驚豔的表現。