買賣預售屋獲益，您報稅了嗎？ @ 黃杰稅務E部落

黃杰：最近接獲一些讀友來信或來電詢問預售屋轉手被補課稅問題。首先，讓我們知道長期以來預售屋的課稅漏洞為何？見下表，事實上絕大部分都是衝著大家都沒報預售屋轉手的獲益所得，認為沒資料就查不到。但事實則是.........

預售屋課稅

預售市場賺錢術破功

　投資客買賣預售屋，與期貨交易相似，都屬於高倍財務槓桿操作，只要用較少的資金（定金、簽約、開工，加上工程款，共占總價約20％）分期付款方式在不同的時間點陸續投入房市，運用時間差享受投資利得，只要房市走多頭格局，坐享房價增值利益很可觀。

　不願具名資深建商指出，專業預售屋投資客，往往早在預售屋正式公開前就進場，透過各種關係取得最原始的底價，等預售工地公開後，隨著銷售率的持續上調，預售屋價格也會跟著調高，例如，投資客以每坪50萬元買了一戶100坪的預售屋，一個月後，漲到每坪52萬元，投資客的帳上馬上出現200萬元的價差獲利。

　這種情況在這兩年的大台北房市很常見的。由於預售屋從公開銷售到完工交屋，平均在兩年左右，投資客可以有充份時間，在這段期間把房子轉售出去，就可運用「轉換」權（讓渡、換約），將這棟房子的擁有權，轉換給接手的新買家。由於這期間的預售屋產權，包括土地及建物兩筆都不必過戶，純為私下的換約買賣行為，不用像中古成屋買賣，每一筆都會進入官方的電腦交易紀錄中。

　舉個例，假設劉先生在去年11月間，以每坪75萬元、總價4,500萬元買下大直的60坪預售大宅，一年下來共支付定金、簽約、開工款共10％，等於是450萬元，由於這一年來，大直房價持續上漲，讓劉先生預購的房子也增值不少，於是近期以每坪85萬元、總價5,100萬元轉手，獲利600萬元，按新版預售屋定型化契約規定，換約手續費不超過房屋總價（原合約價）的千分之1，以此計算，劉先生支付手續費約4.5萬元，實際獲利仍有595萬5千元。

　以上述劉先生的例子，只要看準房市攀升的趨勢，只要先拿出450萬元的資金，就可一年左右近600萬元的淨利入袋，投資報酬率超過百分百。

黃杰：算盤打得很精啦！但是，中間有很多漏洞不覺得嗎？......

買賣預售屋查稅誰也逃不掉

　近來有不少買賣台北市豪宅預售屋的高資產戶，接到台北市國稅局的補稅單，首波針對買賣價格5000萬元以上，這些高資產客戶去抗議，國稅局官員的回應是：「這波查5000萬元以上，接下來就是查1,000萬到5,000萬元的案子，誰也逃不掉！」

　會計師表示，近期的確有不少客戶來尋求協助，估計台北市首波應至少有200位以上高資產戶接到補稅單，且這些稅非繳不可，過去5年曾買賣過預售屋，又沒有申報所得者，現在都「挫勒等」，有些人早就把賺的錢再投入其他案子，資金調度上恐面臨困難。

　熟悉相關稅法的人士估計，若200位都是買賣過5000萬元以上房屋的房市大咖，若報酬率10％到20％，國稅局光這200人就能收到6億到10億元的稅金，對稅收助益大。

　據消息人士透露，北市國稅局查稅人員目前每人手中都有數十件待查案件，後續都會陸續開單，會計師也擔心，若再查下去，可能會衝擊到房市。

　某位收到補稅單的高資產者說：「大家都沒有報預售屋的所得，現在要追溯5年，補稅外，又加罰50％，很不合理。」這位高資產者買賣中正區豪宅，97年預售時以近8000萬元價格買進，半年內以9000萬元賣出，扣掉相關成本，國稅局依建商提供的資產，核定獲利1000萬元，除了所得稅40％，要補稅400萬元外，罰金50％再收200萬元，總共課600萬元。

　同時國稅局核定預售屋買賣所得，是依買賣價格課稅，但若買賣成屋，許多人都是依評定現值的比率報稅，相形之下，買賣預售屋現在比買賣成屋還不划算，不過投資預售屋是類似期貨的作法，充分運用資金擴張效益，且多在短期內完成一買一賣，一旦押對標的，投資報酬率可觀。

　預售屋在未過戶前買賣，就好比買賣權利金，因為尚未過戶，過去據實申報者少之又少，而台北市豪宅過去5年內有許多投資客，其中也不乏預售屋未過戶前就買賣，在國稅局要求下，建商有提供資料的義務，且罰50％都是依法規定，這些投資人就算想爭取或翻案，也沒什麼空間。

黃杰：這就類似一個專業術語說的『養、套、殺』，難道不是嗎？所以，提醒各位除了這件事外，『海外所得』的部分，一樣別忘記囉！